利回りについて！収益不動産投資ナビ！

利回りについて

本当の利回りを見極めよう

不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標です。 大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったものです。この表面利回りは、収益力を大まかに捉えるためには、大変便利な指標です。

ただし、表面利回りはあくまでもその物件を購入した時点での単年度の指標でしかないので注意が必要です。

対して実質利回りとは、家賃収入から固定資産税、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などの経費を引いた額を、投資金額で割ったものです。

表面利回りとは

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。 3,000万円でマンションを取得して、年間の家賃300万円を見込むことができた場合、表面利回りは10％となります。 投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。 色々な物件を比較するときの第一段階の目安という程度に考えておいてください。

実質利回り

「実質利回り」は年間の家賃収入から、諸経費、空室リスクなどを差し引き、手元に残る利益、つまり“自分にとっての本当の利益”を物件価格で割った数字です。 3,000万円のマンションを取得して、実際に得た利益が210万円であった場合、実質利回りは7％となります。

利回りの求め方

表面利回り

年間収入÷不動産価格×100

実質利回り

年間収入−保有時の諸経費（※1））÷（不動産価格＋購入時の諸経費（※2））×100

（※1）不動産保有時の諸経費。固定資産税、都市計画税など。

（※2）不動産購入時の諸経費。建物に対する消費税、不動産仲介手数料など。

年間家賃収入1000万円の場合

例えば年間家賃収入1000万円、不動産価格20,000万円、購入時の諸経費1000万円、不動産保有時の諸経費が年間200万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。

表面利回り（％） 500万円÷10,000万円×100＝5％

実質利回り（％） （500万円−100万円）÷（10,000万円＋500万円）×100＝3.8％

このように同一の不動産でも、表面的な利回りと実質の利回りとでは諸経費も勘案する分、当然、実質の利回りの方が低くなります。

不動産に投資する場合、指標となる「利回り」が「表面利回り」なのか「実質利回り」なのか確認する必要があります。 では、不動産投資における諸経費にはどのようなものがあるのでしょうか。