空室滞納のリスク！収益不動産投資ナビ

不動産に投資するときのざまざまなリスク

空室と滞納のリスクを回避する

不動産投資は、アパート・マンション経営ですので、入居者が入るかどうかで利回りに大きく影響します。

不動産投資で最も大きいリスクと言われるのが、空室リスクと滞納リスクで、空室になった場合や満室でも家賃滞納者がいた場合は、その間は収入が得られないばかりか、ローンの支払いのみが続き、予定した運用利回りが確保できないことになります。

不動産ローンを家賃で賄うというのが不動産投資のスタイルですので、空室・滞納＝家賃収入ゼロと言う状態は可能な限り避ける必要があります。

入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかる、という保証はありません。

また、家賃滞納者が居ると回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた利回りを確保できないことになります。

出来るだけ空室と滞納者が出ないようにあらかじめ対策を立てておきましょう。

空室リスクをなくすポイント

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件や、人口密集度の高い人気エリアのワンルームなどを購入する場合はあまり問題になりませんが、駅から遠いとか、地方都市で人口が少ない地域のマンションを購入する場合や供給過剰感の高い都心部のオフィスビルを購入する場合など、「空き室」が発生するリスクをあらかじめ想定して、対策を考えておく必要があります。

立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討し付加価値をつけるようにすれば空室も押さえられるでしょう。

また空室に入居者が決まらない原因は、賃料設定にある場合がほとんどで、古い物件でも安ければすぐに入居者が決まりますし新築物件でも高ければ空室が続くでしょう。 専門家の意見を良く聞きながら募集条件を決めましょう。

マンションの一棟買いならサブリース（一括借り上げ方式）を利用するなど、購入前に検討するのもよいでしょう。

滞納リスクをなくすポイント

入居者が決まっても賃料滞納者の発生も考慮しなくてはいけません。

家賃の滞納は貸主から見ると空室より厄介な問題で、理屈上は退去して新しい入居者を募集するということになりますが、これが、実際にやるとなると大変な労力と時間を要します。

賃料滞納者の発生により、予定していた利回りを得られない可能性もあります。

滞納を出来るだけ回避するには

• 入居審査をプロに依頼する
• 賃貸保証会社の保証をつける
• 不動産管理会社とサプリース契約をする。

保証会社の保証契約とは

入居者が家賃滞納した場合に、滞納家賃分の保証をしてくれる会社のことで、保証会社によって退去してから滞納金の生産をするところや1ヶ月後に支払うところなど保証内容は各社によって様々です。

金額は家賃総額の20％〜30％ぐらい（契約期間は1年から2年）を契約時に支払う場合と信販系などは、家賃の引き落とし時に1％支払う場合が多いようです。

サブリース契約でリスクを回避する

サブリース契約は、空室や滞納時も家賃が支払われ、家主にとっては、魅力的なシステムですが、注意しなければならない落とし穴があります。

それは、契約当初の家賃が永遠に保証されるものではないという点です。 通常契約期間は２年間で、契約満了時には更新することができますが、それは両者の話し合いによることになっています。

当初の設定家賃で入居者の確保が難しいと判断されたときには、設定家賃の引き下げが必要になり、それに合わせて原賃貸借契約の家賃の引き下げを求められます。

家賃の引き下げに応じないと、契約更新を拒否されるケースもあるので、サブリースだからずっと保証してもらえると考えていると痛い目に会うこともあるので注意しましょう。